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一次說清!繼承、轉讓、受贈房屋的稅費實務分析

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西昌巧手軟件科技有限公司
作者:
西昌巧手軟件科技有限公司
發布時間:
2019年07月01 09:44
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近日,國家稅務總局公布了《關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》,政策對繼承房屋交稅及網絡紅包繳稅問題進行了規定。

這一舉措,讓房屋的涉稅問題再次成為焦點:

如果你的父母將房子贈送給你,你需不需要繳個人所得稅?

如果你的朋友也免費送你一套房子,你需要繳稅嗎?

如果將自用5年以上的房子轉讓,是否可以免征個人所得稅?

對于轉讓住房收入如何進行減除?

如何界定個人出售自有住房的應納稅所得額?

.....


是否對上述問題不是很清楚呢?那你需要借助此篇文章了。

小好將通過此文為小主們講解“個人買賣贈與離婚繼承房屋”的涉稅內容,穿插講解網絡紅包的繳稅問題。

01

74號文件政策解讀

1.個人為單位或他人提供擔保獲得收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。


2.房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。

符合以下情形的,對當事雙方不征收個人所得稅:

(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

(三)房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

前款所稱受贈收入的應納稅所得額按照《財政部 國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第四條規定計算。


3.企業在業務宣傳、廣告等活動中,隨機向本單位以外的個人贈送禮品(包括網絡紅包,下同),以及企業在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品,個人取得的禮品收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅,但企業贈送的具有價格折扣或折讓性質的消費券、代金券、抵用券、優惠券等禮品除外。 

前款所稱禮品收入的應納稅所得額按照《財政部 國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2011〕50號)第三條規定計算。

【擴展】

網絡紅包是否征收個人所得稅要從性質上來判斷,企業發放的具有中獎性質的網絡紅包,獲獎個人應繳納個人所得稅,但具有銷售折扣或折讓性質的網絡紅包,不征收個人所得稅。


那么,親戚朋友之間互相贈送的網絡紅包呢?

財政部相關負責人表示,《公告》所指“網絡紅包”,僅包括企業向個人發放的網絡紅包,不包括親戚朋友之間互相贈送的網絡紅包。親戚朋友之間互相贈送的禮品(包括網絡紅包),不在個人所得稅征稅范圍之內。 

4.個人按照《財政部 稅務總局 人力資源社會保障部 中國銀行保險監督管理委員會 證監會關于開展個人稅收遞延型商業養老保險試點的通知》(財稅〔2018〕22號)的規定,領取的稅收遞延型商業養老保險的養老金收入,其中25%部分予以免稅。

其余75%部分按照10%的比例稅率計算繳納個人所得稅,稅款計入“工資、薪金所得”項目,由保險機構代扣代繳后,在個人購買稅延養老保險的機構所在地辦理全員全額扣繳申報。

【注意】

對于房產的無償贈送,《公告》指出:受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入為“偶然所得”,繳納20%稅率。


【例如】以一套面積100平米,價值200萬的房屋為例,無償贈與和買賣兩種方式,哪種繳納的稅費更少?

如果是買賣,購買方主要繳納的稅費有:契稅(繳納比例為1.5%);印花稅(購房支出費用的0.05%)。這兩個主要稅種,買方需繳納31000元;

如果是贈與,受贈方要繳納40萬元的個人所得稅。

接下來,小好為各位延伸拓展下個人買賣贈與離婚繼承房屋涉稅的相關問題。

02

個人買贈與離婚繼承房屋稅

個人所得稅

一、基本規定

《中華人民共和國個人所得稅法》及其實施條例規定,個人轉讓住房,以其轉讓收入額減除財產原值和合理費用后的余額為應納稅所得額,按照“財產轉讓所得”項目繳納個人所得稅。

 1. 對住房轉讓所得征收個人所得稅時,以實際成交價格為轉讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的,征收機關依法有權根據有關信息核定其轉讓收入,但必須保證各稅種計稅價格一致。

 2. 對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時,納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證,經稅務機關審核后,允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。

(一)房屋原值具體為:

1商品房:購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關稅費。

2自建住房:實際發生的建造費用及建造和取得產權時實際交納的相關稅費。

3經濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房):原購房人實際支付的房價款及相關稅費,以及按規定交納的土地出讓金。

4已購公有住房:原購公有住房標準面積按當地經濟適用房價格計算的房價款,加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規定向財政部門(或原產權單位)交納的所得收益及相關稅費。

已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,按照成本價(或標準價)購買的公有住房。

經濟適用房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。

5城鎮拆遷安置住房:根據《城市房屋拆遷管理條例》(國務院令第305號)和《建設部關于印發<城市房屋拆遷估價指導意見>的通知》(建住房[2003]234號)等有關規定,其原值分別為:

(1)房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的,為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關稅費;

(2)房屋拆遷采取產權調換方式的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款及交納的相關稅費;

(3)房屋拆遷采取產權調換方式,被拆遷人除取得所調換房屋,又取得部分貨幣補償的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款和交納的相關稅費,減去貨幣補償后的余額;

(4)房屋拆遷采取產權調換方式,被拆遷人取得所調換房屋,又支付部分貨幣的,所調換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協議》注明的價款,加上所支付的貨幣及交納的相關稅費。


(二)轉讓住房過程中繳納的稅金是指:納稅人在轉讓住房時實際繳納的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。


(三)合理費用是指:納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續費、公證費等費用。

1.支付的住房裝修費用。納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務統一發票,并且發票上所列付款人姓名與轉讓房屋產權人一致的,經稅務機關審核,其轉讓的住房在轉讓前實際發生的裝修費用,可在以下規定比例內扣除:

(1)已購公有住房、經濟適用房:最高扣除限額為房屋原值的15%;

(2)商品房及其他住房:最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人原購房為裝修房,即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板,裝配了潔具、廚具等)的,不得再重復扣除裝修費用。

2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的,其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息,憑貸款銀行出具的有效證明據實扣除。

3.納稅人按照有關規定實際支付的手續費、公證費等,憑有關部門出具的有效證明據實扣除。

 3. 納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,稅務機關可根據《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條的規定,對其實行核定征稅,即按納稅人住房轉讓收入的一定比例核定應納個人所得稅額。具體比例由省級稅務局或者省級稅務局授權的地市級稅務局根據納稅人出售住房的所處區域、地理位置、建造時間、房屋類型、住房平均價格水平等因素,在住房轉讓收入1%-3%的幅度內確定。

(《國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號))

 

根據個人所得稅法的規定,個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。個人出售自有住房的應納稅所得額,按下列原則確定:

(一)個人出售除已購公有住房以外的其他自有住房,其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定。

(二)個人出售已購公有住房,其應納稅所得額為個人出售已購公有住房的銷售價,減除住房面積標準的經濟適用住房價款、原支付超過住房面積標準的房價款、向財政或原產權單位繳納的所得收益以及稅法規定的合理費用后的余額。

已購公有住房是指城鎮職工根據國家和縣級(含縣級)以上人民政府有關城鎮住房制度改革政策規定,按照成本價(或標準價)購買的公有住房。

經濟適用住房價格按縣級(含縣級)以上地方人民政府規定的標準確定。

(三)職工以成本價(或標準價)出資的集資合作建房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房,比照已購公有住房確定應納稅所得額。(《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號))

二、滿5年唯一免征個人所得稅

對個人轉讓自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,繼續免征個人所得稅。(《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號))

 

(一)上述文件所稱“自用5年以上”,是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

1.個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房,以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間,依照孰先原則確定;個人購買的其他住房,以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期,按照孰先原則確定。

2.個人轉讓房屋的日期,以銷售發票上注明的時間為準。

(二)“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

(《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發〔2007〕33號))

三、贈與

房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的,受贈人因無償受贈房屋取得的受贈收入,按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅。


按照《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第一條規定,符合以下情形的,對當事雙方不征收個人所得稅:

(一)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

(二)房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;

(三)房屋產權所有人死亡,依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

前款所稱受贈收入的應納稅所得額按照《財政部、國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號)第四條規定計算。(《財政部、稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部、稅務總局公告2019年第74號))

 

四、對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時,其應納稅所得額為房地產贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關稅費后的余額。贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產贈與合同未標明贈與房屋價值的,稅務機關可依據受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應納稅所得額。(《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號))

 

五、受贈人轉讓受贈房屋的,以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費后的余額,為受贈人的應納稅所得額,依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的,稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。(《財政部國家稅務總局關于個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》(財稅〔2009〕78號))

四、多子女共同繼承房屋

多子女共同繼承房屋,子女對房屋產權進行分割,房屋產權由其中一個子女取得,其他子女應繼承房屋的部分產權折價后以現金形式給付,對其他子女取得現金補償的份額,暫不征收個人所得稅。

多子女共同繼承房屋,子女對房屋產權進行分割,房屋產權由其中一個子女取得,其他子女應繼承房屋的部分產權折價后以現金形式給付,對其他子女取得現金補償的份額,暫不征收個人所得稅。


根據《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》規定,取得房屋產權的子女再次轉讓房屋時,可以扣除的財產原值按以下公式確定:

財產原值=取得房屋產權子女的繼承份額+該子女向其他子女支付現金形式補償款+相關稅費;

取得房屋產權子女的繼承份額=發生繼承行為前該房屋購置成本或者建造成本以及相關稅費之和×該子女繼承比例。

本批復第二條所稱“向其他子女支付現金形式補償款”,納稅人應憑司法裁定書(通過司法裁定的)、繼承房屋產權的遺囑、公證書、銀行劃款手續(通過銀行轉賬的)、收款人簽收的收據等有關憑據作為扣除依據。(《國家稅務總局關于多子女繼承房屋有關個人所得稅問題的批復》(國稅函〔2010〕643號))

五、關于個人轉讓離婚析產房屋的征稅問題

(一)通過離婚析產的方式分割房屋產權是夫妻雙方對共同共有財產的處置,個人因離婚辦理房屋產權過戶手續,不征收個人所得稅。

(二)個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入,允許扣除其相應的財產原值和合理費用后,余額按照規定的稅率繳納個人所得稅;其相應的財產原值,為房屋初次購置全部原值和相關稅費之和乘以轉讓者占房屋所有權的比例。

(三)個人轉讓離婚析產房屋所取得的收入,符合家庭生活自用五年以上唯一住房的,可以申請免征個人所得稅,其購置時間按照《國家稅務總局關于房地產稅收政策執行中幾個具體問題的通知》(國稅發〔2005〕172號)執行。(《國家稅務總局關于明確個人所得稅若干政策執行問題的通知》(國稅發〔2009〕121號))

六、拍賣市場取得的房屋

個人通過拍賣市場取得的房屋拍賣收入在計征個人所得稅時,其房屋原值應按照納稅人提供的合法、完整、準確的憑證予以扣除;不能提供完整、準確的房屋原值憑證,不能正確計算房屋原值和應納稅額的,統一按轉讓收入全額的3%計算繳納個人所得稅。(《國家稅務總局關于個人取得房屋拍賣收入征收個人所得稅問題的批復》(國稅函〔2007〕1145號))

七、建立房屋交易最低計稅價格管理制度。

納稅人申報的房屋銷售價格高于各地區確定的最低計稅價格的,應按納稅人申報的銷售價格計算征稅;納稅人申報的房屋銷售價格低于各地區確定的最低計稅價格的,應按最低計稅價格計算征稅。(《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發〔2007〕33號))

八、被拆遷

對被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償款,免征個人所得稅。(《財政部、國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》(財稅〔2005〕45號))

 

按照城市發展規劃,在舊城改造過程中,個人因住房被征用而取得賠償費,屬補償性質的收入,無論是現金還是實物(房屋),均免予征收個人所得稅。(《國家稅務總局關于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復》(國稅函〔1998〕428號))

小好有話說:

業務繁多,就連房屋也涉及到個人所得稅、增值稅、印花稅等。其實可以通過“好會計”解決房屋的稅務工作,它可以自動生成憑證、增值稅可進行申報等,還具有稅務風險分析等。

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增值稅

 1. 個人銷售其取得的不動產(不含其購買的住房),應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價或者取得不動產時的作價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。

應繳稅款=(全部價款和價外費用-不動產購置原價或者取得不動產時的作價)÷(1+5%)×5%

 

 2. 個人轉讓其自建的不動產(不含其自建自用住房),以取得的全部價款和價外費用為銷售額,按照5%的征收率計算應納稅額。

 

 3. 個人銷售自建自用住房免征增值稅。

 

 4. 個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區。

 

 5. 個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,免征增值稅。

上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

 

 6. 涉及家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。

家庭財產分割,包括下列情形:離婚財產分割;無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人;房屋產權所有人死亡,法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。

土地增值稅

1.對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

 

2.個人非住房轉讓按實征收土地增值稅。

(1)計算公式

增值額=轉讓收入-扣除項目金額

應繳土地增值稅=增值額×稅率

3.轉讓收入的規定。

土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。

 

4.扣除項目金額的規定。

(1)能取得評估價格

扣除項目金額=取得土地使用權所支付的金額+開發土地的成本、費用+舊房建筑物的評估價格+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的其他扣除項目。

(2)凡不能取得評估價格,但能提供購房發票扣除項目金額=發票金額×(1+5%×購買至轉讓年數)+購房時繳納的契稅+與轉讓房地產有關的稅金+財政部規定的其他扣除項目。

 

5.核定征收。

對個人銷售非住房類房產而又無法準確結算的,按核定征收。

應繳土地增值稅=不含增值稅轉讓收入×核定百分比

 

6.以下繼承及贈與房地產的行為不征收土地增值稅,其中“贈與”是指如下情況:

房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。

房產所有人、土地作用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。上述社會團體是指中國青少年發展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯合會、全國老年基金會、老區促進會以及經民政部門批準成立的其他非營利的公益性組織。

印花稅

1.個人轉讓房產應按“產權轉移書據”繳納印花稅。

產權轉移書據是指單位和個人產權的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據。

產權轉移書據由立據人貼花,所立書據以合同方式簽訂的,應以持有書據的各方分別按全額貼花。

 

2.稅率及計稅依據

個人銷售房產在辦理房屋產權證前應按產權轉移書據所載金額的05‰繳納;辦理房屋產權證時依法貼花。

 

3.對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

契稅

 1. 受讓、購買、受贈、交換等方式取得土地、房屋權屬的單位和個人,應當依法繳納契稅。

 

 2. 契稅稅率為3%—5%

契稅的適用稅率,由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定,并報財政部和國家稅務總局備案。

 

 3. 對個人購買普通住房,且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房,且該住房屬于家庭唯一住房的,減按1%稅率征收契稅。

 

 4. 自2016年2月22日起,對個人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女,下同),面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按15%的稅率征收契稅。

 

 5. 自2016年2月22日起,對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。(北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施)

 

 6. 對于個人無償贈與不動產的行為,應對受贈人全額征收契稅,但并不包括法定繼承人繼承土地、房屋權屬的情況。

在婚姻關系存續期間,房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有,變更為夫妻雙方共有或另一方所有的,或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有,變更為其中一方所有的,或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有,雙方約定、變更共有份額的,免征契稅。

 

 7. 對于個人無償贈與不動產行為,應對受贈人全額征收契稅。

個人轉讓住房享受稅收優惠政策判定購房時間

 1. 個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。房屋產權證和契稅完稅證明二者所注明的時間不一致的,按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。(《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》(國稅發〔2006〕144號))

 

 2. 根據國家房改政策購買的公有住房,以購房合同的生效時間、房款收據的開具時間或房屋產權證上注明的時間,按照孰先的原則確定。(《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》(國稅發〔2007〕33號))

 

 3. 個人將通過無償受贈方式取得的住房銷售時,對通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的,按發生受贈、繼承、財產分割行為前的購房時間確定;對通過其他無償受贈方式取得的住房,按發生受贈行為后新的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間確定。(《國家稅務總局關于加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題通知》)(國稅發〔2006〕144號)

 

 4. 個人轉讓住房,因產權糾紛等原因未能及時取得房屋所有權證書(包括不動產權證書,下同),對于人民法院、仲裁委員會出具的法律文書確認個人購買住房的,法律文書的生效日期視同房屋所有權證書的注明時間,據以確定納稅人是否享受稅收優惠政策。(《國家稅務總局關于個人轉讓住房享受稅收優惠政策判定購房時間問題的公告》(國家稅務總局公告2017年第8號))

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